佛山大戶改善型住房需求將主導樓市?
上個月,廣州一手樓市“限價松動”的傳聞一度引發廣泛關注,位于天河區岑村立交附近的僑鑫·保利·匯景臺拿到了預售證,獲批可售的106套住宅傳出了單價14萬元/平方米的高位。而單價高企的同時,另一個信息也值得關注——匯景臺屬于高端住宅盤,拿到預售證的房屋,面積集中在170-240平方米,已經屬于超大戶型。
過去幾年來,做大住宅戶型和面積,已經成為廣州乃至多個熱點城市一手市場的“標配”。從部分研究機構的樓盤推新統計來看,廣州多數一手盤主力,戶型基本集中在90、100平方米、120平方米甚至更高,而70-80平方米的兩房或小型三房目前并不是市場主流。這從一個側面顯示出,當前一手住宅市場面向的購房群體,以手頭資金較多的改善、置換類型為主。在支持合理住房需求的政策導向背景下,改善需求也呈現出多元化的趨勢,在充分滿足合理居住需求的基礎上保持房地產行業的平穩發展,是今后一段時間房地產市場所有參與主體面對的新挑戰。
一手房單套面積偏大趨勢明顯
上周末,位于白云金沙洲的華潤金沙瑞府亮相,與周邊均價3萬元/平方米的價格水平相比,這個樓盤報價達到10萬/平方米的段位。
在營銷中心,有銷售負責人告訴南方日報記者,該定價主要是結合周邊的別墅、類別墅的樓盤價格制定,所以偏高。南方日報記者注意到,該樓盤推出的是143平方米的“湖山雙景疊院”小高層住宅。
在廣州的另一端,黃埔區過去幾年一直是廣州一手樓市新增供應的主力地帶,各類新盤層出不窮。而從廣州中地行今年以來的各類新開盤和加推盤情況來看,包括富頤華庭、時代天境、萬科黃埔新城等項目,最小戶型也都在80平方米以上,70平方米及以下的中小戶型并不多見。
放眼整個廣州,黃埔的特征也基本可以套用在其他城區特別是位于市中心的天河,合景臻頤府、合景臻瀛名鑄等項目都在3月有開盤計劃,且都是180-350平方米級別的大平層,而中地行的統計顯示,整個3月份推盤,80平方米以下戶型少之又少,且集中在增城等較遠地帶。
而結合廣州當前各城區的價格水平來看,想要購買90-100平方米的住宅,已經要付出數百萬元的首付水平,而中心城區部分高端樓盤,則要以千萬來計,這也意味著當前廣州一手樓市瞄準的,主要是改善型置業群體。
“目前的新房市場,像廣州深圳這樣的城市,改善型產品確實占主導地位,”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向南方日報記者表示,從他的觀察來看,當前整個廣深地區90平方米以上的戶型占到所有供應的70%以上,且絕大多數都是緊湊的三房或者大三房、四房之類。
從全國范圍來看,克而瑞研究中心對2021年統計顯示,盡管194個重點監測城市中90平方米以下的小型三房成交占比增長最快,但90-100、100-120平方米的三房產品成交也在延續增長,同比2020年分別提升0.32和0.92個百分點。
通常觀念上都認為,一二線城市新樓盤戶型偏小,三四線小城市則以大房為主。但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向南方日報記者指出,上海雖然整體提倡做小戶型,但其實主流交易的新盤戶型,很多都已在120平方米的層面上。
改善型客群呈現多元化特征
開發商對于中大戶型的偏好,有業內人士認為,這是因為部分土地出讓價格偏高,使得開發商必須走“高端”路線,或推出大戶型產品,才能實現保本,前文提到的華潤金沙瑞府,所在地塊出讓時樓面價便已高達4萬元/平方米。
也有觀點認為,這是基于市場判斷和居住需求分析的結果。廣州本地在售樓盤負責人向記者表示,他所供職的房企對未來市場的判斷是大戶型產品將成為居住需求的主流,因此他們當前在廣州開發的樓盤項目,多以面積較大的多房戶型為主,客群也偏向以改善或優質居住需求為主,而如果現在還主做中小戶型的話,從房企增收增利的角度來看會有些“吃虧”。
“商品房市場發展了這么多年,前幾年特別是10年前買房的人,很多已經到了尋求改善居住條件的階段?!崩钣罴握J為,此前因為房價上漲預期比較強烈,大家早早買房,整個廣深地區的首次置業時,購房者的年齡段大都在30歲前,但隨著年輕人結婚生小孩,有的還要帶著父母居住,家庭成員規模增加,原本的居住面積不夠用或居住環境不滿意,再加上對于子女就學的需求和工作的變化,總體構成了改善類型居住需求的基礎。
在廣州黃埔區開源大道附近的一處在售新盤,劉女士去年下定了一套140平方米的四居室。事實上,劉女士此前就在該項目臨近幾公里的一個樓盤居住,因此這次買房也屬于典型的“賣一買一”。她向南方日報記者表示,一方面是需要置換一套大一點的來改善居住條件,另外一方面是因為樓盤配套的學校計劃引進某所名校,換房也是為了小孩能夠讀書。
不過,即便是住房的改善型需求,如今也呈現出多元化的特征,且已經不是中年群體的專屬。
去年年末的“丁祖昱評樓市”發布會上,易居企業集團CEO丁祖昱曾用“改善全齡化”來形容改善型需求的變化?!斑^去我們都認為是有房之后再叫改善,但今天95后也已經開始改善了,有的父母會賣掉手中的多套房產,來支援子女一步到位買一套更好的?!?/span>
丁祖昱認為,目前年輕的新生代主要聚焦在“提升”改善,70、80后追求更舒適的生活,要進行“終極”改善。而已逐步進入老年的60后,則步入了“養老”改善,開始未雨綢繆。
住房需求應當合理化
2月24日國新辦舉行的推動住房和城鄉建設高質量發展發布會上,住建部部長王蒙徽指出,2000年以前建成的大量老舊小區,這些住房面積小、配套差,質量也不高,群眾改善居住環境和居住條件的要求都比較迫切,新冠肺炎疫情也對居民改善居住條件和居住環境方面提出了更加迫切的要求。他表示,要繼續穩妥實施房地產長效機制,保障住房的剛需,同時滿足合理的改善性需求,促進房地產業良性循環和健康發展,努力穩地價、穩房價、穩預期。
今年全國“兩會”政府工作報告也明確提出,繼續保障好群眾住房需求,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
“合理的住房需求,其實就是首套和二套房,至少很多中小城市居民、以及大城市的新市民和務工人員的住房需求仍在,這部分群體是目前購房首套和剛需的主力,而改善性住房的需求在合理的基礎上要給予支持?!眹儡S進認為,與合理住房需求相對的就是炒房、炒作的購房需求,應當堅決打擊。
李宇嘉則指出,合理的住房需求對應的是不過度加杠桿,不突破差別化的住房信貸政策,超過杠桿買房的肯定是不合理的住房需求。
不過,在一手市場逐步偏向改善需求的背景下,首套置業、價格敏感并追求性價比的剛需群體同樣不能被忽視。嚴躍進認為,應當在租購并舉、首付比例、保障房建設等方面做文章,讓購房者更好地解決居住問題。
進入2022年以來,國內多地開始調整樓市政策和信貸措施。東方證券研報認為,未來的政策方向會兼顧滿足剛需和改善性需求,在合適的時機有可能看到各地出臺改善性需求的支持政策。
國盛證券研報同樣指出,后續或有更多二三線中小城市跟進,按一城一策原則刺激市場需求,并且有望從公積金貸款逐步拓展至商業銀行貸款,首付款比例下降與房貸利率下降、首套房判定標準放松、保障性租賃住房貸款政策合力,將形成組合拳,支持剛需、剛改等居民合理性購房需求,促進房地產市場穩定健康發展。

3月8日,“三八”國際勞動婦女節如期而至。今年以來,伴隨著經濟能力的提升與婚戀觀念的變化,“她力量”正在迸發著巨大的消費潛力,“她需求”在消費市場的重要性也與日俱升,這一點房地產市場也不例外。
從貝殼研究院最新發布的《女性居住消費調查報告2022》來看,包括北上廣深及重點城市在內,過去5年里,女性購房、租房客戶平均占比逐年上升。其中購房客戶在2021年占比已經達到48.65%,租房客戶也達到44.58%。
大灣區三城市女性購房占比過半
從全國范圍來看,貝殼報告中選取的31個城市中,購房女性消費者占比超過50%的有12個,其中一線城市,相較2018年時提升了4.18個百分點。女性購房消費者占比最高的城市為長沙,達到56.6%。
在廣東,粵港澳大灣區有6座城市被納入統計范圍,其中,深圳、東莞和珠海女性購房消費者占比過半,分別為54.76%、51.68%和51.38%,其中東莞相較2018年增長了11.37個百分點。廣州、佛山、惠州三地女性購房消費者占比分別為48.17%、47.19%和47.08%。
在購房租房決策方面,女性居住消費更加側重“安全”“質量”“性價比”等關鍵詞,根據調研結果,在購房消費中,女性群體最關注的方面是房屋質量和房屋價格,占到全部調查樣本的40.23%和30.66%,在租房女性消費者中,關注最多的是安全性、性價比和便利性,占比分別達到31.06%、26.21%和23.79%。
盡管同是“她力量”,但由于人生階段、知識水平、經濟能力、個人經歷、生活重心等因素,女性群體在居住消費層面也呈現出多元化的特征。例如貝殼報告指出,年齡越大的女性越關注房屋價格和房屋質量,而年齡越小的女性則將關注點放在貸款相關上。
女性在買房時愈發起決策作用
從整體來看,推動女性居住崛起的原因是多方面的。既有現代女性追求良好的教育水平、良好的職業發展,從而縮小男女收入水平差距,也有傳統觀念變化帶來的女性“獨立購房”置業需求。
調研結果顯示,有74.6%的受訪女性認為婚前需要有一套屬于自己的房子,且從整體看越年輕的女性這一觀念越強烈。女性消費者對“獨立購房”的追求,原因主要包括“房子比婚姻更讓人有安全感”“有一個為自己遮風擋雨的地方”“在家庭和婚姻里更加有底氣”等,不愿意依靠伴侶,自己的居住美好生活更多源于獨立的自己。
此外,女性居住消費的獨立也表現在買房決策中的決定性作用,交叉分析顯示,在更加開放的一線城市,女性在買房中起決定作用的占比更高,女性獨立性帶動消費話語權提升。
貝殼報告認為,在收入、家庭、身份、人生階段等維度上,更廣泛的細分需求挖掘,決定了未來女性居住消費市場的發展與繁榮。這需要深入分析女性的消費特點與消費需求,提供更具個性化的消費服務,根據不同群體的需求,真正呼應女性在消費過程中的關切。針對女性逐漸在居住消費中更加獨立的趨勢,高學歷、年輕等群體的發展對未來居住消費的前瞻預示,開發、設計更符合未來女性生活需求的產品。
“感謝醫療救助金幫我渡過了難關!”因肝臟問題先后住院、手術的勒流市民廖先生,2021年申請獲得了13萬多元的因病致貧醫療救助金,如今他身體逐漸康復,還清了部分債務,無論是身體健康狀況還是經濟壓力都已經渡過了最難熬的時候。
兜牢民生底線,讓醫療保障更有溫度,越來越多像廖先生這樣的困難群眾獲得救助。佛山市醫療保障局順德分局成立3年來,始終堅持“為民辦實事”,醫療救助數據領跑全市,共服務困難群眾超15萬人次,為5000余名困難群眾減輕醫療費用負擔7000多萬元。
時間撥回至2019年3月11日,佛山市醫療保障局順德分局正式掛牌成立,主要負責組織實施醫療保險、生育保險、醫療救助政策,基金監管及開展藥品、醫用耗材集中采購,醫療服務價格調整等。
醫療保障基金事關群眾健康福祉和切身利益。2020年,提高醫療救助待遇水平被納入順德區當年十大民生實事項目之一。順德醫保分局擔負著200多萬人的醫療保障工作。其中,重點救助對象超5000人。
“政策宣傳、內部培訓多了,更多群眾了解醫保政策,我們基層干部也更熟悉申報流程?!毙訅偣卜辙k相關工作人員陳盈暉介紹,根據順暢的申請流程指引,熟悉政策的基層干部能更積極有效地協助有需要的困難群眾申請獲得醫療救助,切實發揮醫?;鸨C裆淖饔?。
據介紹,醫療救助對象包括重點醫療救助對象(指低保人員、低保臨界人員、特困供養人員、孤兒和事實無人撫養兒童)、因病致貧對象、“兩病”(指患有先天性心臟病或急性白血?。﹥和?、罕見病患者。
3年來,順德醫療救助保障水平持續提高,其中重點醫療救助對象的救助比例高達100%;率先將國家罕見病目錄內的121種罕見病納入醫療救助的范圍;打破了本市困難群眾享受醫療救助需參加基本醫療保險的界限;取消了異地就醫救助降報的規定。
3年來,順德全額資助重點救助對象參加居民基本醫療保險,減輕他們看病負擔。在醫保定點醫療機構實施高效便捷的“一站式”醫療救助結算,救助重點醫療救助對象15.67萬人次合計6625萬元;救助白血病、先天性心臟病兒童871人次共392.9萬元;依申請審批救助因病致貧群眾91人次共433萬多元。順德醫保分局抓準吃透政策,通過培訓基層、廣泛宣傳、提高效率,使因病致貧群眾實現應救盡救,獲救助人數為全市之最。
聚焦:應救盡救力度緣何領跑全市?
3年來,順德醫保分局服務困難群眾超15萬人次,為5000余名困難群眾減輕醫療費用負擔7000多萬元。這一成績單在全市五區中最為顯眼。其中,以因病致貧醫療救助方面的成績最為突出。
成立至今,順德醫保分局救助因病致貧群眾91人次,發放救助資金超400萬元,年均救助30人次,充分發揮醫療救助兜底保障功能。
順德落實因病致貧人員應救盡救力度緣何領跑全市?長期跟進當地醫療救助工作的勒流街道公共服務辦工作人員盧倩茵認為,一方面醫保分局梳理了申請流程,讓基層民政干部可“照單抓藥”,另一方面主動下沉基層開展培訓,幫助基層民政干部熟悉政策及申請流程,這樣當遇到有需求的困難群眾時,“應救盡救”便順理成章。
盧倩茵對申請流程從無到有,到不斷優化完善的過程深有體會?!皼]有操作指引前,我們只好自己摸索著開展。符合條件的困難群眾向各村居提出申請至撥付救助資金,耗時較長,申請流程繁瑣且效率不高”,“在制定操作流程前,醫保分局多次向我們了解情況”,“這些流程在后來的實踐、溝通中也不斷優化,比如需要核查申請人的房產信息,以前由申請人自行到政府相關部門出證明,現在由區統一協調,政府職能部門之間可進行核對,既省去了群眾跑部門的麻煩,也節省了不少申請時間?!?/span>
盡管申請流程稍長,但遇到有救助需求的因病致貧困難群眾時,基層民政干部總會積極協助其申請救助?!耙虿≈仑氠t療救助申請環節是不少,但其救助比例高達80%,救助金額最高可達15萬元,切實可以幫到他們渡過難關?!毙訅偣卜辙k工作人員陳盈暉介紹,2021年該鎮一戶困難家庭在男主人大病喪失勞動力后,通過申請因病致貧醫療救助,獲得了15萬元的醫療救助資金,有效地緩解了該家庭為治病舉債的沉重經濟壓力。
順德醫保分局待遇保障和服務管理科科長丘禮負責落實因病致貧醫療救助工作,“對于政策性極強的醫療救助政策,在具體的基層工作中需要有統一的標準、明晰的指引”,分局成立后通過深入調查摸底,理順了操作指引,在制定好指引后,又把政策送到鎮街,指導村居民政干部開展工作,有效地提高基層業務水平。
順德醫保分局局長賴朝輝認為,醫保政策的高效落實,離不開各鎮街的配合,“因病致貧醫療救助對每戶困難個體尤為重要,該項工作在2020年也被列為區政府十大民生實事之一”。醫保分局與基層形成了良好的互動,“遇到問題我們會及時探討,不斷細化指引,盡可能進行簡化,同時發現風險點及時指導、提醒”。順德的經驗做法獲得了市醫保局充分肯定,并提供其他區借鑒?!跋乱徊?,順德醫保分局將堅持‘以人民為中心’的發展思想,不折不扣地貫徹落實好區委、區政府和市醫保局各項決策部署,把提高服務質量和效率作為頭等大事,全力守好、用好老百姓“救命錢”,讓參保人享受到更高水平、更有溫度的醫保服務,增強獲得感、幸福感、安全感。
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