佛山大戶改善型住房需求將主導樓市？

上個月，廣州一手樓市“限價松動”的傳聞一度引發廣泛關注，位于天河區岑村立交附近的僑鑫·保利·匯景臺拿到了預售證，獲批可售的106套住宅傳出了單價14萬元/平方米的高位。而單價高企的同時，另一個信息也值得關注——匯景臺屬于高端住宅盤，拿到預售證的房屋，面積集中在170-240平方米，已經屬于超大戶型。

過去幾年來，做大住宅戶型和面積，已經成為廣州乃至多個熱點城市一手市場的“標配”。從部分研究機構的樓盤推新統計來看，廣州多數一手盤主力，戶型基本集中在90、100平方米、120平方米甚至更高，而70-80平方米的兩房或小型三房目前并不是市場主流。這從一個側面顯示出，當前一手住宅市場面向的購房群體，以手頭資金較多的改善、置換類型為主。在支持合理住房需求的政策導向背景下，改善需求也呈現出多元化的趨勢，在充分滿足合理居住需求的基礎上保持房地產行業的平穩發展，是今后一段時間房地產市場所有參與主體面對的新挑戰。

一手房單套面積偏大趨勢明顯

上周末，位于白云金沙洲的華潤金沙瑞府亮相，與周邊均價3萬元/平方米的價格水平相比，這個樓盤報價達到10萬/平方米的段位。

在營銷中心，有銷售負責人告訴南方日報記者，該定價主要是結合周邊的別墅、類別墅的樓盤價格制定，所以偏高。南方日報記者注意到，該樓盤推出的是143平方米的“湖山雙景疊院”小高層住宅。

在廣州的另一端，黃埔區過去幾年一直是廣州一手樓市新增供應的主力地帶，各類新盤層出不窮。而從廣州中地行今年以來的各類新開盤和加推盤情況來看，包括富頤華庭、時代天境、萬科黃埔新城等項目，最小戶型也都在80平方米以上，70平方米及以下的中小戶型并不多見。

放眼整個廣州，黃埔的特征也基本可以套用在其他城區特別是位于市中心的天河，合景臻頤府、合景臻瀛名鑄等項目都在3月有開盤計劃，且都是180-350平方米級別的大平層，而中地行的統計顯示，整個3月份推盤，80平方米以下戶型少之又少，且集中在增城等較遠地帶。

而結合廣州當前各城區的價格水平來看，想要購買90-100平方米的住宅，已經要付出數百萬元的首付水平，而中心城區部分高端樓盤，則要以千萬來計，這也意味著當前廣州一手樓市瞄準的，主要是改善型置業群體。

“目前的新房市場，像廣州深圳這樣的城市，改善型產品確實占主導地位，”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向南方日報記者表示，從他的觀察來看，當前整個廣深地區90平方米以上的戶型占到所有供應的70%以上，且絕大多數都是緊湊的三房或者大三房、四房之類。

從全國范圍來看，克而瑞研究中心對2021年統計顯示，盡管194個重點監測城市中90平方米以下的小型三房成交占比增長最快，但90-100、100-120平方米的三房產品成交也在延續增長，同比2020年分別提升0.32和0.92個百分點。

通常觀念上都認為，一二線城市新樓盤戶型偏小，三四線小城市則以大房為主。但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向南方日報記者指出，上海雖然整體提倡做小戶型，但其實主流交易的新盤戶型，很多都已在120平方米的層面上。

改善型客群呈現多元化特征

開發商對于中大戶型的偏好，有業內人士認為，這是因為部分土地出讓價格偏高，使得開發商必須走“高端”路線，或推出大戶型產品，才能實現保本，前文提到的華潤金沙瑞府，所在地塊出讓時樓面價便已高達4萬元/平方米。

也有觀點認為，這是基于市場判斷和居住需求分析的結果。廣州本地在售樓盤負責人向記者表示，他所供職的房企對未來市場的判斷是大戶型產品將成為居住需求的主流，因此他們當前在廣州開發的樓盤項目，多以面積較大的多房戶型為主，客群也偏向以改善或優質居住需求為主，而如果現在還主做中小戶型的話，從房企增收增利的角度來看會有些“吃虧”。

“商品房市場發展了這么多年，前幾年特別是10年前買房的人，很多已經到了尋求改善居住條件的階段?！崩钣罴握J為，此前因為房價上漲預期比較強烈，大家早早買房，整個廣深地區的首次置業時，購房者的年齡段大都在30歲前，但隨著年輕人結婚生小孩，有的還要帶著父母居住，家庭成員規模增加，原本的居住面積不夠用或居住環境不滿意，再加上對于子女就學的需求和工作的變化，總體構成了改善類型居住需求的基礎。

在廣州黃埔區開源大道附近的一處在售新盤，劉女士去年下定了一套140平方米的四居室。事實上，劉女士此前就在該項目臨近幾公里的一個樓盤居住，因此這次買房也屬于典型的“賣一買一”。她向南方日報記者表示，一方面是需要置換一套大一點的來改善居住條件，另外一方面是因為樓盤配套的學校計劃引進某所名校，換房也是為了小孩能夠讀書。

不過，即便是住房的改善型需求，如今也呈現出多元化的特征，且已經不是中年群體的專屬。

去年年末的“丁祖昱評樓市”發布會上，易居企業集團CEO丁祖昱曾用“改善全齡化”來形容改善型需求的變化?！斑^去我們都認為是有房之后再叫改善，但今天95后也已經開始改善了，有的父母會賣掉手中的多套房產，來支援子女一步到位買一套更好的?！?/span>

丁祖昱認為，目前年輕的新生代主要聚焦在“提升”改善，70、80后追求更舒適的生活，要進行“終極”改善。而已逐步進入老年的60后，則步入了“養老”改善，開始未雨綢繆。

住房需求應當合理化

2月24日國新辦舉行的推動住房和城鄉建設高質量發展發布會上，住建部部長王蒙徽指出，2000年以前建成的大量老舊小區，這些住房面積小、配套差，質量也不高，群眾改善居住環境和居住條件的要求都比較迫切，新冠肺炎疫情也對居民改善居住條件和居住環境方面提出了更加迫切的要求。他表示，要繼續穩妥實施房地產長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產業良性循環和健康發展，努力穩地價、穩房價、穩預期。

今年全國“兩會”政府工作報告也明確提出，繼續保障好群眾住房需求，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

“合理的住房需求，其實就是首套和二套房，至少很多中小城市居民、以及大城市的新市民和務工人員的住房需求仍在，這部分群體是目前購房首套和剛需的主力，而改善性住房的需求在合理的基礎上要給予支持?！眹儡S進認為，與合理住房需求相對的就是炒房、炒作的購房需求，應當堅決打擊。

李宇嘉則指出，合理的住房需求對應的是不過度加杠桿，不突破差別化的住房信貸政策，超過杠桿買房的肯定是不合理的住房需求。

不過，在一手市場逐步偏向改善需求的背景下，首套置業、價格敏感并追求性價比的剛需群體同樣不能被忽視。嚴躍進認為，應當在租購并舉、首付比例、保障房建設等方面做文章，讓購房者更好地解決居住問題。

進入2022年以來，國內多地開始調整樓市政策和信貸措施。東方證券研報認為，未來的政策方向會兼顧滿足剛需和改善性需求，在合適的時機有可能看到各地出臺改善性需求的支持政策。

國盛證券研報同樣指出，后續或有更多二三線中小城市跟進，按一城一策原則刺激市場需求，并且有望從公積金貸款逐步拓展至商業銀行貸款，首付款比例下降與房貸利率下降、首套房判定標準放松、保障性租賃住房貸款政策合力，將形成組合拳，支持剛需、剛改等居民合理性購房需求，促進房地產市場穩定健康發展。